Importanti novità per i proprietari immobiliari in merito all’Imu che conferma l’esenzione dall’Imposta municipale unica.
Questa pronuncia, che fa seguito a una serie di contenziosi tra contribuenti e Comuni, sottolinea il valore prevalente della classificazione catastale rispetto all’uso reale dell’immobile ai fini fiscali.
Per beneficiare dell’esenzione Imu per l’abitazione principale, è necessario che l’immobile risulti registrato catastalmente come abitazione e che il proprietario e il suo nucleo familiare abbiano lì la residenza anagrafica e la dimora abituale, come stabilito dall’articolo 13, comma 2, del Decreto Legge 201/2011. In particolare, sono escluse dall’esenzione le abitazioni di lusso classificate nelle categorie A/1, A/8 e A/9.
La Cassazione, nella recente ordinanza n. 34029/2025, ha ribadito un principio fondamentale: la semplice residenza effettiva in un immobile non sufficiente a ottenere l’esenzione se la categoria catastale non corrisponde a uso abitativo. In sostanza, chi vive in un immobile accatastato come ufficio (A/10) deve versare l’Imu, anche se adibisce realmente lo spazio a casa con cucina e camere da letto.
Questa posizione si pone in continuità con precedenti sentenze della stessa Corte (ad esempio Cassazione 4530/2024), che hanno chiarito come le agevolazioni fiscali siano norme di favore da interpretare restrittivamente. Perciò, se si vuole ottenere lo sgravio fiscale, il contribuente ha l’obbligo di richiedere preventivamente la variazione della destinazione d’uso catastale.
Il caso e la disputa tra contribuente e Comune
La questione nasce da un ricorso presentato da un cittadino che contestava un avviso di accertamento del Comune, il quale gli richiedeva il pagamento dell’Imu su un immobile accatastato come studio professionale (A/10). Nonostante il ricorrente dimostrasse di viverci con la propria famiglia, alcuni giudici di primo grado avevano inizialmente accolto la sua tesi, ritenendo che la residenza effettiva fosse l’unico criterio necessario per l’esenzione.
Tuttavia, la Corte di Cassazione ha rigettato questa interpretazione, affermando che la normativa fiscale impone un’applicazione rigorosa e non estensiva delle agevolazioni. È infatti il contribuente a dover dimostrare la conformità catastale dell’immobile, non il Comune a dover provare l’assenza di residenza.
Rendita catastale e impatti fiscali per i proprietari(www.roadrunnerrecords.it)
Questa sentenza arriva in un contesto di attenzione crescente verso la revisione delle rendite catastali, soprattutto dopo gli interventi di ristrutturazione effettuati con il Superbonus 110%. Il ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti ha infatti confermato che, a partire dal 2025, sarà avviato un aggiornamento selettivo delle rendite catastali per gli immobili che hanno beneficiato di tali agevolazioni, con possibili incrementi dell’IMU e di altre imposte come quelle di successione e donazione.
La rendita catastale rappresenta la base di calcolo per molte imposte immobiliari e riflette il valore fiscale dell’immobile. Aggiornamenti anche parziali e mirati, come annunciato dal governo, potranno quindi incidere significativamente sul carico fiscale dei proprietari, in particolare di chi ha effettuato lavori di riqualificazione con fondi pubblici.
I requisiti per accedere all’esenzione Imu
La giurisprudenza vigente indica che per beneficiare dello sconto Imu su un immobile è necessario rispettare alcuni requisiti fondamentali:
- Il beneficiario deve essere proprietario o titolare di un diritto reale sull’immobile;
- L’immobile non deve essere concesso in uso a terzi, pertanto l’utilizzo deve essere diretto;
- La residenza anagrafica deve coincidere con la dimora abituale dell’intero nucleo familiare;
- La categoria catastale deve essere quella prevista per abitazioni, escludendo quindi gli immobili accatastati come uffici o destinati ad usi commerciali.
Queste regole garantiscono che l’agevolazione sia riconosciuta esclusivamente a chi utilizza l’immobile come centro della propria vita familiare.
