Il tema del condono edilizio continua a essere al centro delle discussioni politiche e legislative, seppur senza una definizione immediata.
Dopo l’esclusione degli emendamenti sul condono dalla legge di bilancio 2026, il Governo guidato da Giorgia Meloni ha espresso l’impegno a valutare nuove soluzioni, in particolare riguardo al superamento del principio della doppia conformità asincrona e all’armonizzazione delle normative regionali e nazionali. L’approvazione di un nuovo condono edilizio sembra quindi rimandata, ma non abbandonata, inserendosi in un quadro più ampio di riforma del Testo Unico dell’Edilizia.
Nel dibattito parlamentare su questa materia sono stati presentati tre emendamenti principali, tutti rigettati nella legge di bilancio ma che hanno suscitato attenzione per i diversi ambiti di intervento:
- Riapertura del condono edilizio del 2003, che avrebbe consentito la regolarizzazione di abusi edilizi commessi fino al 31 marzo 2003, inclusi quelli in aree sottoposte a vincoli, con l’obiettivo di estendere la misura a livello nazionale;
- Introduzione di una sanatoria per lievi difformità fino al 30 settembre 2025, secondo i criteri del condono del 1985, che riguarda strutture come tettoie, portici, balconi, logge e modifiche interne senza aumento volumetrico significativo;
- Superamento del cosiddetto principio della doppia conformità asincrona, ovvero l’obbligo di dimostrare la conformità dell’intervento edilizio sia alla normativa vigente all’atto della realizzazione sia a quella attuale, semplificando così le procedure di regolarizzazione.
Il Governo ha assunto l’impegno, tramite un ordine del giorno parlamentare, di superare la frammentazione normativa regionale che ha complicato negli anni le procedure relative al condono edilizio, soprattutto per quanto concerne la gestione del vincolo della doppia conformità.
Novità Giurisprudenziali e Ambiti di Applicazione
Nel corso del 2025 e inizio 2026, sono state emesse numerose sentenze rilevanti sul tema del condono edilizio, che contribuiscono a delineare con maggior chiarezza i limiti e le possibilità di sanatoria:
- Il Tar Lazio ha chiarito che il terzo condono (D.L. 269/2003) consente la sanatoria delle nuove costruzioni solo se di natura residenziale, escludendo quindi i locali commerciali autonomi, salvo ampliamenti di edifici esistenti;
- Il Consiglio di Stato ha stabilito che l’istanza di condono deve essere presentata da tutti i comproprietari con consenso unanime e che modifiche sostanziali durante il procedimento impediscono la sanatoria;
- In materia di immobili in aree vincolate, il parere negativo della Soprintendenza è vincolante per il Comune, impedendo la concessione del condono;
- Sentenze recenti hanno ribadito che il limite volumetrico previsto per il secondo condono deve essere calcolato sull’intero edificio, inclusi piani interrati, e che non è possibile superarlo anche pagando l’oblazione.
Questi pronunciamenti evidenziano come la sanabilità degli abusi edilizi rimanga subordinata a rigorosi criteri di legittimità, specialmente in presenza di vincoli paesaggistici o territoriali.
Impatti della Sanatoria Edilizia 2026 sul Mercato Immobiliare (www.roadrunnerrecords.it)
La possibile introduzione della sanatoria edilizia 2026 rappresenta un tema di grande interesse per proprietari, compratori e professionisti del settore immobiliare, specie nelle aree dove sono frequenti difformità minori e abusi edilizi storici.
Opportunità per Venditori e Acquirenti
Per chi intende vendere, la sanatoria potrebbe sbloccare il mercato immobiliare, rendendo vendibili immobili attualmente difficilmente trasferibili a causa di irregolarità edilizie. La regolarizzazione degli immobili facilita la vendita e può accrescere il valore percepito delle abitazioni, migliorando la trasparenza e la sicurezza delle transazioni notarili.
Dal lato degli acquirenti, la sanatoria offre possibilità maggiori di scelta e riduce i rischi legati a future sanzioni o problemi con mutui e banche, purché l’acquisto venga effettuato con le dovute verifiche tecniche e urbanistiche.
Limiti e Cautela Necessaria
La sanatoria edilizia 2026, come delineata nelle proposte attuali, non contempla:
- Nuove costruzioni abusive o ampliamenti volumetrici rilevanti;
- Immobili situati in aree con vincoli paesaggistici o ambientali stringenti;
- Opere non conformi agli strumenti urbanistici vigenti alla data di realizzazione.
Pertanto, è fondamentale che proprietari e potenziali acquirenti si avvalgano di consulenze tecniche specializzate per valutare la possibile applicabilità della sanatoria agli immobili di interesse, evitando aspettative non realistiche.
